Steuerfalle: Anteilige Immobilien-Schenkung ohne anteilige Übertragung der Darlehen

Überträgt der Steuerpflichtige schenkweise einen Miteigentumsanteil an einem Vermietungsobjekt, ohne auch die Finanzierungsdarlehen anteilig zu übertragen, kann er die Schuldzinsen nur noch anteilig entsprechend seinem verbliebenen Miteigentumsanteil abziehen. Diese steuerzahlerunfreundliche Sichtweise des Finanzgerichts Niedersachsen sollte insbesondere in Fällen der vorweggenommenen Erbfolge beachtet werden, um weiterhin den vollen Werbungskostenabzug für die Schuldzinsen zu erhalten. 

Das Finanzgericht Niedersachsen hatte über einen Fall zu entscheiden, bei dem ein Alleineigentümer (Vater) einer vermieteten Immobilie einen ideellen
2/5-Miteigentumsanteil im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich auf seinen Sohn übertragen hatte. Die Grundschuld wurde von dem Sohn entsprechend seinem Miteigentumsanteil zur dinglichen Haftung übernommen. Zu einer schuldrechtlichen Schuldübernahme beziehungsweise einem Schuldbeitritt zur Darlehensschuld gegenüber der Bank kam es jedoch nicht.

Allerdings machte der Vater bei der Feststellungserklärung für die ab Juli 2019 bestehende Grundstücksgemeinschaft/Vermietungs-GbR Darlehenszinsen in voller Höhe geltend. Da ihm zu diesem Zeitpunkt jedoch nur 3/5 der Immobilie gehörte, berücksichtigte das Finanzamt lediglich seinen Eigentumsanteil.

Darauf folgte eine erfolglose gerichtliche Klage vor dem Finanzgericht Niedersachsen. Denn das Gericht begründete seine restriktive Sichtweise unter anderem wie folgt: Der Vater hat einen Miteigentumsanteil an der Mietimmobilie schenkweise und damit aus privaten, nicht mit der Einkünfteerzielung im Zusammenhang stehenden Gründen auf seinen Sohn übertragen.

Da das bei der Bank aufgenommene Darlehen der Finanzierung des gesamten Gebäudes diente, wurde mit der Übertragung eines Miteigentumsanteils auf den Sohn der Finanzierungszusammenhang des Darlehens mit dem Gebäude anteilig zu dem übertragenen Miteigentumsanteil gelöst.

Was zur Folge hat, dass der Vater eine kreditfinanzierte Schenkung vorgenommen hatte und somit die Darlehenszinsen von ihm ab diesem Zeitpunkt nicht mehr als Werbungskosten abgezogen werden können. Allerdings kommt hier ebenfalls kein Abzug beim Sohn in Betracht, weil er die Darlehenszinsen weder gezahlt, noch der Bank geschuldet hat.

Das Finanzgericht Niedersachsen hat jedoch die Revision im Hinblick auf die Frage zugelassen, ob es gerechtfertigt ist, den Sachverhalt anders zu behandeln als bei den Einkünften aus einem Gewerbebetrieb. Hier hatte der Bundesfinanzhof in einem Beschluss aus dem Jahr 2017 Folgendes ausgeführt:

Wird ein fremdfinanziertes Grundstück des Sonderbetriebsvermögens unter Zurückbehaltung der Darlehensverbindlichkeit unentgeltlich in das Gesamthandsvermögen einer anderen Mitunternehmerschaft zum Buchwert übertragen, ist die Darlehensverbindlichkeit bei der anderen Mitunternehmerschaft als negatives Sonderbetriebsvermögen in voller Höhe zu erfassen. Die aufgewendeten Darlehenszinsen sind in voller Höhe als Sonderbetriebsaufwand abzugsfähig.

Da die Revision eingelegt wurde, hat der Bundesfinanzhof nun Gelegenheit, für Klarheit zu sorgen.

Quelle: FG Niedersachsen, Urteil vom 13.12.2023, Az. 3 K 162/23, Rev. BFH: Az. IX R 2/24; FG Niedersachsen, Urteil vom 13.12.2023, Az. 3 K 163/23, Rev. BFH: Az. IX R 3/24; BFH, Beschluss vom 27.4.2017, Az. IV B 53/16