Nachweis eines niedrigeren Wertes im Bundesmodell

In der aktuellen Diskussion um die Grundsteuerreform ergeben sich für Immobilienbesitzer neue Möglichkeiten, ihre Steuerlast zu reduzieren. Ein kürzlich ergangenes Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) öffnet die Tür für Grundstückseigentümer, einen niedrigeren Grundsteuerwert nachzuweisen und somit von einer geringeren Steuerbemessung zu profitieren. Das Bundesmodell, das bisher keine solche Option vorsah, wird damit einer entscheidenden Veränderung unterzogen. Doch nicht jeder Eigentümer kann von dieser Neuregelung Gebrauch machen. Wir zeigen, unter welchen Voraussetzungen ein niedrigerer Wert anerkannt wird und welche Bundesländer von der Neuerung betroffen sind.

27. August 2024
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Immobilienbesitzer können unter bestimmten Bedingungen einen niedrigeren Wert im Bundesmodell nachweisen und dadurch Grundsteuern sparen. Die Finanzverwaltung genehmigt einen solchen Antrag jedoch nur, wenn die entsprechenden Bedingungen erfüllt sind.

Hintergrund zur Neuregelung

Am 27. Mai 2024 entschied der Bundesfinanzhof zugunsten zweier Grundstückseigentümer, die Einspruch gegen ihre Grundsteuerwertbescheide eingelegt hatten. Sie argumentierten, dass der im Bundesmodell ermittelte Grundsteuerwert zu hoch angesetzt sei. Der Bundesfinanzhof stellte fest, dass dies gegen das Übermaßverbot verstößt und ermöglichte den Eigentümern daher, einen niedrigeren Wert nachzuweisen (Beschluss vom 27. Mai 2024, II B 78/23).

Bisher bot das Bundesmodell keine Möglichkeit, einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Nun hat die Finanzverwaltung auf diese Entscheidung reagiert und durch einen Erlass ermöglicht, dass jeder Steuerpflichtige einen niedrigeren Wert nachweisen kann.

Ein Verstoß gegen das Übermaßverbot liegt vor, wenn der vom Finanzamt festgestellte Wert den nachgewiesenen niedrigeren Wert um 40 Prozent oder mehr übersteigt. Dies ist die von der Finanzverwaltung definierte Voraussetzung, damit der niedrigere Wert als Grundsteuerwert anerkannt wird.

Anwendung nur in bestimmten Bundesländern

Die Entscheidung des BFH bezieht sich ausschließlich auf das Bundesmodell, nicht jedoch auf die weiteren Bewertungsverfahren. Deshalb sind Grundstückseigentümer in Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Hamburg nicht von dieser Neuregelung betroffen.

Nachweis eines niedrigeren Werts

Um von der Neuregelung zu profitieren, müssen Grundstückseigentümer eigenständig einen niedrigeren Wert bei ihrem Finanzamt nachweisen. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten:

  • Durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten oder akkreditierten Sachverständigen.
  • Durch den Nachweis eines Kaufpreises, sofern sich die Verhältnisse zwischen dem Zustandekommen des Kaufpreises und dem Feststellungszeitpunkt der Grundsteuer nicht verändert haben. Der Kaufpreis muss fremdüblich sein und innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Feststellungszeitpunkt vereinbart worden sein.

Bevor ein teures Gutachten in Auftrag gegeben wird, sollte jedoch geprüft werden, ob sich die Kosten für das Gutachten im Verhältnis zur zu zahlenden Grundsteuer lohnen. Liegt ein niedrigerer Kaufpreis vor, ist es ratsam, diese Möglichkeit zum Nachweis eines niedrigeren Wertes auf jeden Fall zu nutzen.

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